貸工場を借りるメリットは?契約前に必ず知っておきたい大切なポイントを解説します

貸工場を契約する前に大切なポイントを説明します。
一番重要なの事は、利用する自動車の幅や高さが十分であるかを確認します。
次に近隣の地域が住宅街か工場地帯かなど、騒音状況です。
他には、電源の使用可能電力を確認します。
このように既設で整っている条件を事前に確認しておかないと 実際に工場を稼働しようとする時点で稼働工事を行う必要が出てコストがかかってしまいます。
この様に色々なポイントを考慮する必要があります。

貸工場を借りるメリットは?契約前に必ず知っておきたい大切なポイントを解説します

貸工場にて契約する場合のポイントとして、仕事や従業員の自動車を利用する事をチェックします。
材料の搬入と搬出に利用する自動車やトラックのサイズを入場口や材料の搬出口で作業可能であるか、また隣接する道路の通行に支障がないかを確認する事です。
また貸工場に隣接する建物が住宅であれば騒音が発生する場合には苦情が発生しますので、音を発する作業であったり静かな場所での作業するのであれば静かな場所を選択します。
この様に色々なポイントがあります。

貸工場とは何か?貸倉庫との違いは

貸工場とは、既に建築されている工場をレンタル利用できるシステムのことです。
自社工場を新たに建築するよりも、費用も期間も抑えることができるのがメリットです。
経営スタイル・予算に見合った場所を見つけることで、よりスムーズに事業を開始できます。
よく似た業種の物件として、貸倉庫が挙げられます。
両者の違いとして挙げられるのは、事業で使われる用途や目的です。
作業を中心とする貸工場とは異なり、貸倉庫は機材・資材や商品の保管が中心となります。
一方で工場は食品・製品を製造する作業、加工・組み立て作業が主体です。
他にも鈑金や塗装など、作業中に音や臭いを発するものが多い傾向にあります。
なお貸倉庫と銘打って借り手を募集している案件であっても、工場での利用が可能なケースも少なくありません。
倉庫の利用のみの限定物件、軽作業であれば貸主の許可が得られる物件、用途変更を行うことで本格的な作業に使える物件など実に幅広いです。

倉庫として募集されていても貸工場として使える物件もある

不動産物件の中には貸倉庫として利用する目的で貸し出しを行っている物件を探すことができ、個人ではなく法人利用が前提となります。
この貸倉庫は通常では住宅街ではなくトラックの乗り入れができるエリアにあるものですが、利用用途の中には貸工場で使う方法もあり、製造業を営んでいる法人や新規で製造業を行う際にも自己資金を低くして借りることができる物件もあります。
貸工場での用途を許可された場合は、物作りを行う機材を整えることができ、具体例では金属加工では切削加工機や切断から研磨を行う機械器具、塗装を行えるブースを設けることも可能になります。
木材でも製材をする貸工場として使うことができ、規格品で建築用の需要がある木材へとカットするスペースにしても問題はありません。
食品工場にしたい場合は注意は必要になり、保健所の製造許可を取得することと、食品衛生法に抵触しない届け出や現地調査、許可申請を行う必要性があり、怠ってしまうと取り引き先や小売店にも損失を与えてしまうので貸工場のある地域別で製造許可の取得法を確認することは必須です。

貸工場なら自社で建設するよりコストが安く済む

これから工場の建設を考えているのであれば、自分たちで建てるよりも貸工場を活用した方が良いでしょう。
その方がたくさんのメリットがあるため、新しく始める事業をスムーズに進めることができるからです。
貸工場の良いところは、すでに施設が出来上がっており、今すぐにでも生産活動を始めることができる点にあります。
例えば急な需要に対応して生産能力を上げたい時を考えてみましょう。
新しく建設する場合には完成するまでに時間がかかってしまうため、需要に対して供給で応えることができません。
しかし貸工場なら生産設備を運び込むだけですぐに生産活動を開始することができ、需要に対応できるようになります。
このような迅速性、スピード感といったものは利点と言えるでしょう。
生産活動を縮小したい時にも貸工場は役立ちます。
通常であれば工場を売却するか取り壊すなどして損失を確定するのですが、契約を終了すればそれで済ませることができるからです。
余計な損失が発生しないという意味でも利用する価値は大いにあります。

貸工場の家賃には消費税はかかるのか

貸工場の家賃には消費税がかかります。
同じ賃貸物件ではあっても、いわゆる賃貸マンションや賃貸アパートの場合はかかりませんので、この違いには注意が必要です。
貸工場と何が異なるのか、どのような基準なのかと言えば、人が住むための物件なのかどうかがポイントです。
マンションやアパートなど、人が居住するための物件については、賃料は非課税扱いになります。
一方、貸工場・貸倉庫・貸駐車場というように、人が居住することを目的としていない物件の場合は、消費税が課税されることになっているのです。
なお、細かいところを言えば、例えば賃貸マンションの付属として居住者用の駐車場が用意されており、それも含めて毎月の賃料がかかっているケースもあるかもしれません。
こういう場合はあくまで人の居住物件に付随するものと見なされ、駐車場も非課税扱いとされることになっています。
ちなみにこの問題は契約者が個人なのか法人なのかとは無関係ですので併せて注意しておきましょう。

建築基準法における貸工場の天井高は最低何メートルからか

国内ではたくさんの生産工場がありますが、その大半は自社工場ではなく貸工場を借りて操業しています。
とくに東京や大阪といった都心部では、多くの中小企業があるためこの傾向が強い地域です。
貸工場を運営しようという方も大勢いるでしょうが、建築基準法では必ず天井高の最少数値を守らないといけません。
簡単にここでその最低ラインを見ていくことにします。
2021年現在の建築基準法を参考にすると、貸工場で活用できる建物の天井高は3メートルが最少ラインとなっていました。
それ以上低いと認可が下りないわけです。
なお、この基準は毎年数値を見直されているので、その都度の新しい数字を把握しておかないといけません。
貸工場と一言にいっても、いろんなジャンルの生産に活用されます。
消防法も厳しく設定されており、菓子類などの食品を作る場合は別途、保健所の調査を受けて審査に合格をしないといけません。

天井高が高すぎる貸工場のデメリット

商品を大量生産している企業にとっての大きな課題は工場を確保することにあり、新たに建設するとなるとお金が相当かかるのでこの点に関して頭を悩ませている経営者が沢山います。
コストが跳ね上がると商品の価格を上げなければならないので巡り巡って消費者が痛手を被ることになりますし、値段が高いと売り上げにも影響してくるので大変です。
そのため経営者の多くはコストを安く済ますために様々な工夫をしていますが、最近注目されているのが貸工場を借りることでこれであれば新たに建設する必要がないのでとても便利です。
ただ天井高が高すぎる貸工場だと空調の効きが悪くなり電気代が嵩む可能性がありこの点がデメリットとなるので、物件を選ぶ際には慎重になる必要があります。
このように商品を生産している企業では貸工場を上手く利用してコストを抑えるところが増えていますが、その分商品の価格が安くなるので消費者にとってもこれは大変有難いことだと言えます。

貸工場は水道光熱費の負担区分を確認することが肝心

貸工場は既にある工場をレンタル利用出来るシステムのことで、自社で工場を一から建てるよりも大幅に初期費用を抑えることが出来ます。
近年流行状態となっている感染症の影響もあって自社工場を持たずに、レンタル利用でフットワークの軽い経営スタイルを打ち出す会社も多くなっています。
会社経営のスタイルに合った予算内の工場を見つけることが出来れば、早期に工場を稼働させることが出来ます。
貸工場を利用する際に注意しておきたいことは水道光熱費といった、毎月かかる費用の負担区分を確認しておくことです。
一般的に水道光熱費など毎月一定かかる費用の負担は工場の借主が負担するケースが多いですが、費用の負担区分については貸主と借主双方が不利にならないように事前にしっかりと確認することをおすすめします。
トラブルを避ける為に設備に関する費用負担はレンタル利用する前に確認を行い、スムーズな工場運営が出来るように努めることがとても重要です。

貸工場の設備が故障したら修繕費用は貸主と借主どちらが負担する?

貸工場の設備が故障したら、修繕費用は貸主と借主のどちらが負担するのでしょうか。
これはその貸工場の賃貸契約書の取り決めによりますので、一般論としてどちらが持つすると決められているわけではありません。
ただ、常識的なところを言えば、日常的な利用で消耗していくようなレベルの故障に関しては借主側、それを超えるものは貸主側とされていることが多いようです。
決して、全てが貸主の費用とされているわけではありません。
例えば照明器具を例にとってみると、蛍光灯であれLEDであれランプには寿命があります。
ランプ切れを故障と呼ぶかどうかはさておき、これは日常的な利用での消耗の範囲内と考えられますから、蛍光灯やLEDの交換は貸主ではなく借主の負担で行うことが求められているケースが多いです。
一方、照明器具そのものが経年劣化により故障したという場合、いくら電化製品には耐用年数があるとはいえ、日常的な利用での消耗とは言い難いでしょう。

貸工場を解約したい時はどれくらい前に連絡が必要?

貸工場を解約したい場合ですが、どれくらい前に貸主に連絡が必要かというのは契約書に記載されているはずです。
多くのケースでは退去の1か月前までにとなっているかもしれません。
貸工場を貸す側からすると、突然明日退去すると言われてもすぐに新しい借主が見つかるとは限りません。
見つかるまでの間は無収入となってしまいます。
一方で借りる側の立場で言えば、あまりにも早い段階で連絡を求められてもこちらの予定が立たないとかまだ決まっていないことがあり、困ってしまうかもしれません。
1か月程度が両者が折り合える妥当な線と考えられているケースが多いわけです。
もちろん事前に予定が決まっている場合に1か月よりも前に連絡することは特に問題ありません。
早々に退去を求められたりすることもなく、こちらの退去日まではそのまま利用することができます。
逆に、1か月前を切っての連絡は契約違反となり、それ相応のペナルティが課されたりします。

貸工場を借りるなら気を付けたい注意点

物流業などでクライアントからの指示を受け慣れていると、自社ではやや無理がある要望も聞かなければならない事があります。
うちは物を保管するだけなのだから、よそで作業はして欲しいと思うところですが、クライアントからしてみるとそこでやってくれた方が契約上話が早いし他を探す手間も省けます。
とても出来ない場合は断るしかありませんが、美味しい話であったり実は貸工場が近くにあるなどの条件が揃うなら、受けてみるのもいいでしょう。
ただし貸工場を借りるのにも注意点があり、本当にその作業をするのに適した場所なのかの確認が必要です。
断裁機があるとは言っても小さいものが一台だったり、昇降機が使えるのに場所が動かせず使いにくかったりと条件を確認しなければなりません。
条件がしっかりその作業に合うのならやってみる価値はあり、出来る事が増えるというメリットと共に同様の作業が今後指示されるかもしれないというデメリットも発生します。

貸工場を探すにはトラブルの回避も大切なポイント

貸工場を探しているメーカーによっては、経費削減で安く借りることができる中古の貸工場を探していることも珍しくはありません。
借りた後にトラブルになってしまうことが無いように、内覧を行う際には不動産会社の担当者と一緒に十分な確認を行うことは必須です。
まずは坪数や天井までの高さ、トイレや給湯室などの水回りの設備に破損がないかどうかの確認、事務室の有無なども合わせて確認することは基本です。
トラブルは運営をした後に発生してしまうことがあり、例えば工場内から聞こえる騒音、トラックの出入りの際の騒音などは該当しています。
貸工場は基本的には郊外にあり、住宅街には無いものなので一応は安心できますが、借りた後に機械やトラックを使えないようであれば問題になるので、騒音の確認はすべき行動ではないでしょうか。
後は従業員の中で自動車通勤をするような場合、その台数も予め予測して駐車できるスペースを確保している貸工場を探すこともポイントです。

企業関係者が貸工場の物件を探す場合の基礎知識

経営規模が小さな企業がビジネスを広げる場合には、貸工場を借りるのが効率的です。
貸工場であれば少ない初期費用で入居可能であり、機械などの設備を設置するとすぐに製造を開始できます。
ところが様々なタイプの工場があり、個別の企業のニーズに合った物件を見つけるのは難しいです。
けれども製造業向けの賃貸不動産を取り扱う会社で相談すると、すぐに希望するエリアで手ごろな物件を紹介してもらえます。
特に高速道路近くで輸送にも便利な工場は、各種コストを抑えたい企業にも最適です。
一方で中小企業の本社は、工場と同じ敷地内にあることも多いです。
したがって貸工場探しをするときには、事務所が併設されている点にこだわる傾向が強いです。
不動産会社に相談するときに面積や設備などの希望を伝えると、イメージ通りの貸工場をスピーディーに見つけることが可能です。
大型トラックの出入りがしやすい工場は、原材料や製品の搬入と搬出の回数が多い企業にも最適です。

貸工場の契約前に内見を済ませておくべき理由

貸工場の契約を検討中なら、判断を下す前に内見を済ませておきましょう。
資料や写真などを見て良いと思っても、実際には自社の製造に適していないケースも多いからです。
たとえば、空調設備が十分に機能しておらず、著しく快適性が悪いケースもあります。
そこで働く従業員のモチベーションが上がりにくく、生産性の低下を招きかねません。
また、日光の入り具合も、内見がないと分からないことが多いです。
一日中暗い貸工場だと、ライトに使う電気代だけで高額になります。
反対に日差しが入りすぎることも問題で、夏場に工場内の気温が上がりやすいです。
生産性をキープするには、熱中症対策に力を入れる必要性があるかもしれません。
想定していたランニングコストを大きく上回るかこともありえます。
このように先を見通すためにも、実際に現場でチェックすることが重要です。
資料や写真だけでは判断しづらい情報もたくさんあるため、忙しくても時間を確保して訪れましょう。

貸工場を使って規模の大きな業務を引き受ける

自社で出来ない規模の作業を任された場合、通常は断るところです。
しかし断れない相手と仕事というものもある訳で、そういった時に頼りになるのが貸工場の存在でしょう。
工場や作業場を専門とする不動産会社があり、そこに相談して規模や出来る作業について確認して借りる事になります。
重要なのは自社とその貸工場の間の距離で、近い場合はスタッフを融通しやすくなりますが、そうでない場合は新たに雇う事も考えなければなりません。
そう考えると一つの仕事のために大掛かりな話になるため、受けるかどうかはかなり大きな判断になります。
ただ、自社では無理なものも貸工場を借りつつこなせると分かった場合には、その出来る事の広がりで会社の未来を左右する出来事となるでしょう。
他社を巻き込んで大きなプロジェクトを行う会社にも言えますが、自分の手で作れるものだけが全てではないのです。
必要な時には使える物は全て使って仕事をこなせる会社や人こそが、優秀な人材と言えるのかもしれません。

著者:野見山隆雄

筆者プロフィール

東京都杉並区生まれ。
大学卒業後貸工場を運営する会社に就職。
貸工場契約のポイントを記事にまとめました。
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